图片来源/新华社 ■中国经济时报记者 周雪松 当前，楼市仍处于深度调整阶段。年初以来，中央、地方持续加码“稳地产”，虽然上海、成都和杭州部分市场相对较火热，但更多城市地产项目去化率整体仍处于低位，表明房地产市场全面回暖仍需时间。 8月24日，国务院常务会议提出，“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求”。接受中国经济时报记者采访的专家表示，中央多项指导政策出台，为各地提供了进一步的政策优化空间，通过信贷、土地、税收等政策协同发力，有望逐步打破困局。 商品房成交下滑 土地制度亟待改革 要稳住经济大盘，楼市很关键。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前表示，当前房地产市场整体上处于筑底阶段。 易居企业集团首席执行官丁祖昱对本报记者表示，根据国家统计局数据显示，7月份，商品房销售规模在年中高速增长后回落。该月，全国商品房分别销售9255万平方米和9691亿元，环比下降均超过四成，较5月份分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月份降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。 克而瑞研究监测数据显示，截至2022年8月21日，各层级城市楼市成交规模整体微升，重点监测城市平均开盘去化率约为49%。除一线城市外，其他城市成交仍处于低位，短期内较难出现明显反转。 根据中指研究院监测，8月份楼市整体成交同环比持续下跌，整体降幅缩小。土地方面，8月份，监测城市总体供应量环比下降，宅地成交量同比降逾四成。另据财政部此前公布的数据，2022年上半年，国有土地使用权出让收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。 国民经济研究所副所长王小鲁在接受本报记者采访时表示，今年土地收入大幅下跌，说明现有的土地财政格局已经难以为继，土地相关制度亟待改革。 王小鲁指出，过去，由于地价房价不断上涨，土地似乎成了取之不尽用之不竭的财源。但随着地价不断上涨，推动房价迅速上升，普通百姓购房、租房负担越来越重。地价房价的持续畸形上涨扭曲了国民财富分配格局。过高的地价和房价还推高了商业、服务业和制造业的租金水平，把成本转嫁给各行各业和消费者。地价房价持续上涨和相关的金融扩张导致了越来越大的金融风险。 王小鲁给记者算了一笔账，按现有城镇人口计算，我国人均拥有住房面积在42平方米左右，已接近发达国家水平，城镇住房建设已经接近饱和。假设到2035年城镇化率再提高10个百分点，城镇人均住房面积从目前的42平方米提高到50平方米，平均每年只需新建10.7亿平方米住宅，而过去3年，平均每年新开工住宅面积高达15.9亿平方米。从这个角度看，今年上半年出现的土地出让收入大幅度下降，并非短期波动。 “一城一策”如何发力促楼市企稳 仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟在接受本报记者采访时表示相对乐观。他认为，我国仍处在城镇化发展阶段，居民家庭刚性和改善性住房需求潜力、租购并举发展模式发展空间均较大。 庞溟认为，在楼市供给侧，应继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险。在需求侧，应继续调整限购、限贷、限售、限价等措施，考虑通过放松限购、取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、缩短按揭贷款放款周期等方式适度松绑政策，更好地提振居民住房消费的信心，更好地支持和满足居民刚性和改善性住房需求。 “在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、多孩家庭等群体的住房消费需求。”庞溟建议，金融端、信贷端、土地端、税费端等各领域政策组合协同发力。 中国从“土地财政”模式转为“税收财政”模式难以一蹴而就。王小鲁认为，如果痛下决心推进改革、应对得当，有可能使楼市软着陆，可以考虑以下措施。一是延长还贷，清理坏债，收缩房地产规模，整顿金融，稳定储户。二是财政政策宜多发力保护失业者、低收入者和稳住最终需求，这是当务之急。三是政府收购适用的滞销房产，转为廉租房和公租房，并通过政府采购扩大保障性住房建设。四是改革土地制度，政府征地仅限于公益性和必须的基础设施建设，允许集体建设用地直接入市。允许农户闲置宅基地在不违反土地规划用途的条件下进行使用权的有偿转让。改革土地增值税制度。政府要过紧日子，实现政府职能转变。在“一城一策”具体操作层面，要根据各地的具体情况进行分析。 丁祖昱表示，宽松政策短期内较难促进市场回升，三季度部分城市销售情况或将回稳，四季度末，行业或略有“翘尾”行情。中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013-2015年的13-14亿平方米的区间范围。长期来看，行业规模将逐级下降，未来全国各城市市场前景将加剧分化。
